Postępowanie PPP na budowę stadionu przy Konwiktorskiej zakończyło się tak, jak się zaczęło – ciszą. Zero ofert. Po latach przygotowań, po zaangażowaniu prawników, inżynierów i finansistów, rynek odpowiedział jednym, dobitnym „nie, dziękujemy”. I choć dla wielu kibiców to może brzmieć jak kolejny rozdział wielkiej sagi „stadion, którego nie ma”, Polonia Warszawa S.A. postanowiła nie czekać na kolejne dwadzieścia lat obietnic.
We wrześniu klub wysłał do władz stolicy – prezydenta Rafała Trzaskowskiego, wiceprezydenta Tomasza Mencinę, ministra sportu Jakuba Rutnickiego i całą resztę adresatów, których lista zajmuje pół strony – obszerny, 24-stronicowy dokument [link]. Tytuł nieskromny, ale trafny: stanowisko w sprawie braku ofert oraz propozycje nowego modelu realizacji.
Dlaczego nikt nie złożył oferty
Klub nie owija w bawełnę. Partner, z którym Polonia przygotowywała się do startu w przetargu, w pewnym momencie po prostu się wycofał – uznał ryzyko za nieadekwatne do zwrotu. I trudno się dziwić, gdy przyjrzeć się liczbom. Miasto zabezpieczyło w budżecie około 1,4 mld zł brutto. Analizy zlecone przez klub (przy konsultacjach ze Strabag Real Estate, Deloitte, Sodexo i operatorami parkingów) pokazują, że po doliczeniu kosztów finansowania, 20-letniego OPEX-u, prac projektowych i VAT-u realny koszt mógł sięgnąć… 2,7 mld zł. Nie pomyłka księgowa, tylko przepaść w wysokości 1,3 miliarda złotych.
Do tego dochodzi konstrukcja samego modelu PPP, w której Partner Prywatny miał sfinansować 100% budowy, wziąć na siebie ponad 1,1 mld zł finansowania zewnętrznego, a zwrot kapitału zacząć odzyskiwać dopiero po oddaniu obiektu do użytku – rozłożony na 10 lat, bez pełnej kontroli nad przychodami. Nawet podatek od nieruchomości został tak skonstruowany, że miasto miało go inkasować i jednocześnie… finansować przez wyższe opłaty dla partnera. Genialne w swojej nieefektywności.
A sam Klub? Formalnie nie mógł nawet wystartować samodzielnie – warunki SWZ były pisane pod dużych generalnych wykonawców, nie pod klub piłkarski, który miałby być przyszłym operatorem własnego stadionu.
Stadion, który nie zarabiał, bo nie miał na czym
Druga część dokumentu to inżynierska autopsja projektu. Otwarty stadion wykorzystywany na jakieś 20 meczów rocznie. Trzykondygnacyjny parking podziemny na 800 miejsc – w lokalizacji obsłużonej metrem, tramwajem i koleją – rentowny podobno tylko przy kilku największych imprezach w roku. Poziom U1 pod płytą boiska poniżej wód gruntowych, wymagający drogich ścian szczelinowych. Krótko mówiąc: dużo betonu, mało zwrotu.
Trzy drogi zamiast jednej ślepej uliczki
Klub kładzie na stole trzy warianty: klasyczny przetarg publiczny (miasto buduje, klub zarządza), spółkę celową 50/50 z miastem (Polonia deklaruje wniesienie co najmniej 100 mln zł własnych środków) oraz model klubowy – Polonia przejmuje grunt, buduje i zarządza całością na własne ryzyko, przy minimalnym zaangażowaniu miasta.
Warunek wspólny dla wszystkich: żeby stadion wreszcie stał się dla Polonii źródłem przychodu, a nie kolejnym rachunkiem do opłacenia. Loże VIP, hospitality, gastronomia, naming rights – rzeczy, o których „Legia” i europejskie topkluby wiedzą od dawna, a nasz klub wciąż musi o nie zabiegać w formie oficjalnego pisma.
Zadaszenie, mniej betonu pod ziemią, sztuczna murawa
Do tego propozycja przebudowy samej koncepcji: lekki, rozsuwany dach (inspiracja skandynawska), rezygnacja z poziomu U1 i redukcja parkingu do ok. 400 miejsc, sztuczna murawa klasy Quality Pro FIFA/UEFA – i to najlepiej od zaraz, jeszcze przed budową nowego kompleksu, bo Akademia i pierwszy zespół wciąż trenują na boiskach OSiR Żoliborz, gdzie nawadnianie bywa większym problemem niż przeciwnik na boisku.
Efekt na papierze: mniej CAPEX-u, mniej OPEX-u, więcej wydarzeń (klub mówi nawet o 100 imprezach rocznie zamiast 20 meczów), więcej powierzchni komercyjnej.
Zegar tyka
Cały ten dokument ma jedną, dość nieromantyczną motywację: pozwolenie na budowę wygasa w listopadzie 2027 roku. Prace muszą ruszyć najpóźniej przed październikiem 2027, inaczej trzeba będzie zaczynać całą procedurę od nowa – a w sąsiedztwie powstał już budynek mieszkalny, którego przyszli mieszkańcy mogą mieć całkiem odmienne zdanie na temat hałaśliwego sąsiedztwa stadionowego.
Grégoire Nitot kończy list zdaniem, które brzmi jak hasło kampanii: „Chcemy budować. Chcemy rozmawiać.” Po fiasku PPP piłka jest teraz po stronie Ratusza. Pytanie, czy tym razem ktoś ją odbierze, zanim wygaśnie pozwolenie.
Decyzje o tak grubym kalibrze zapadają na szczeblu politycznym. Pan Trzaskowski takim szczeblem już nie jest. Należy założyć, że jego osobiste zainteresowania koncentrują się na pytaniu – „co po prezydentowaniu Warszawie”? ONZ, Unia Europejska, NATO, struktury sportowe?
Cokolwiek to jest, Pana Trzaskowskiego Polonią Warszawa już nie zainteresujemy. List pójdzie do kolejnej (z całym szacunkiem) Pani Kaznowskiej. Naszym adresatem jest teraz premier, Ministerstwo Sportu i Turystyki, sławni wpływowi politycznie warszawiacy. Może być prawie ten sam tekst.
Kontrataki Polonii Warszawa rozbijają się o żelazną obronę stołecznego ratusza…